avec Léa Makarem, directrice générale de la SIFAE et Cyrille Hanappe, architecte et ingénieur
mardi 27 février 2024
Cette rencontre, soutenue par la Fondation pour le logement, sera dédiée à la lutte contre l’habitat indigne.
La séance sera introduite par Soraya Baït, architecte d’InSitUrb, qui y présentera une synthèse du 29e Rapport de l’état du mal-logement en France, 70 ans après le premier appel de l’Abbé Pierre lancé en 1954.
Nous avons eu le plaisir de recevoir deux invité.e.s engagé.e.s dans ce champ d’action, qui sont venus partager leurs expériences et échanger avec nous :
Léa Makarem est directrice générale de la SIFAE, Société Immobilière et Foncière d’Action Logement Immobilier et de l’Etablissement Public Foncier d’IDF. Créée en 2021, cette société à mission d’utilité publique accompagne des collectivités dans une démarche de requalification de tissus pavillonnaires dégradés d’IDF.
Cyrille Hanappe est architecte et ingénieur, enseignant chercheur à l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture Paris Belleville. Associé dans l’agence AIR architectures avec Olivier Leclercq, ils ont créé en 2015 l’association Actes & Cités dont l’objet premier est de « faire pour la dignité des personnes dans leur cadre de vie en France et dans le Monde. »
La réunion a commencé par un film réalisé en 2022 par l’Agence Régionale de la Fondation pour le logement : Le mal-Logement en Ile de France, sur l’état du mal-logement en Île-de-France.
Une personne sur dix mal-logée en Ile de France.
Région riche pourtant, mais cachant de grandes disparités et accueillant un tiers de mal-logés en France. La crise du logement se fait particulièrement sentir. Il faudrait, depuis 2010, y construire 70 000 logements par an jusqu’en 2030, dont près de la moitié en logement social : le retard s’accumule et il y a, actuellement, 740 000 demandeurs de logement social. Face à cette pénurie, les gens se tournent vers le secteur privé et, quand leurs moyens sont très faibles, ils se tournent vers des logements dégradés, de l’habitat indigne, puis, un mobile home, une voiture ou la rue.
Des nombreux exemples d’immeubles effondrés ont relancé l’actualité de l’habitat indigne. Quelles alternatives avons-nous face à ces enjeux de santé, sécurité et habitabilité et face à l’urgence et aux nombreux obstacles : éclatement des circuits de décision, lenteur des procédures, absence de solution relais rendant le relogement difficile ?
La lutte contre l’habitat indigne, c’est :
• Prendre soin du déjà là, bâtiments et populations ;
• Améliorer l’habitat et la qualité d’usage ;
• Participer à la fabrique de la ville en cherchant à reloger dans le même quartier ;
• Lutter contre les inégalités de territoire et construire une région équitable et inclusive
L’habitat indigne
On le trouve dans le tissu ancien, en centre-ville ou en zone rurale, mais aussi dans les zones de constructions plus récentes, où l’on trouve des immeubles récents avec de grosses pathologies et des copropriétés dégradées pour lesquelles des programmes sont déjà mis en place avec des dispositifs ORCOD-R et ORCOD-N, des démolitions-reconstructions et du recyclage en habitat social, après rénovation. Mais les habitants sont alors peu associés à la résolution de leur situation. A noter que la réglementation récente (juillet 2023), en redéfinissant l’habitat indigne par des volumes insuffisants, a permis d’augmenter la mise sur le marché d’habitats indignes.
La requalification de tissus pavillonnaires dégradés
La SIFAE, dont Léa Makarem est directrice générale, a été créée, en 2021, à l’initiative de la Région Ile de France, pour lutter contre l’habitat indigne diffus dans l’habitat pavillonnaire et contre les marchands de sommeil et aider les élus.
L’intervention suit un modèle simple :
- Identification d’un bien dégradé ou indigne avec la collectivité ;
- Achat au propriétaire, à l’amiable, ou à la collectivité après préemption ;
- Constitution d’un « panier d’intervention » quand 5 à 10 pavillons ont été acquis dans un même secteur ;
- Élaboration du programme de travaux avec la ville : réhabilitation, démolition-construction, nombre et type de logements ;
- Vente du « panier » à un opérateur de logement abordable qui va faire les travaux, puis vendre ou louer et gérer les logements. L’opérateur fait partie du « groupe action logement » de la SIFAE (I3F, Seqens, Digne) ou est un partenaire (La Coop foncière).
En général, la réhabilitation, éventuellement avec extension, coûte beaucoup moins cher qu’une démolition- construction.
Sur une cinquantaine de pavillons, le nombre de logements par pavillon est de 2,3 logements dont la surface moyenne est de 73 m2. Les pavillons sont toujours lors que la SIFAE les achète des passoires thermiques. L’intervention permet d’atteindre des performances énergétiques correctes, mais les extensions ou le neuf ont un poids en carbone plus important.
Les logements créés sont majoritairement du logement locatif aidé, surtout du locatif intermédiaire. Il y a, pour l’instant, peu d’accession libre ou BRS.
Une pédagogie Recherche-Action s’appuyant sur la lutte contre l’habitat indigne
Cyrille HANAPPE est architecte, ingénieur et enseignant) l’École Nationale Supérieure d’Architecture Paris-Belleville.
Pour cette expérience qui se fait dans un master et dans un DSA, une association « Actes et Cités » a été créée en 2015, avec pour objectifs la dignité des personnes dans leur cadre de vie en France et dans le monde, l’amélioration des cadres et conditions de vie précaires, indignes ou à risques par la recherche, l’analyse, le diagnostic, la compréhension, la qualification, puis l’action. L’école ne pouvait pas porter la partie action.
Dans les exemples présentés, on peut voir les relevés et diagnostics réalisés par les élèves : plans élévations, coupes, relevés des matériaux, des pathologies et un bilan anthropologique, sociologique, du confort, de l’adaptabilité et des possibilités d’appropriation. Le travail fait en accord avec de la mairie, aboutit à un petit projet. Lors de ces études, les élèves peuvent proposer des améliorations ponctuelles du logement sur lequel ils travaillent.
A Aubervilliers, la mairie a organisé un accueil temporaire fait d’algécos et les élèves aident aussi les habitants à s’approprier leur logement temporaire et ont réalisé un espace commun au centre du camp.
A Marseille, l’équipe enseignants-élèves a collaboré avec des ONG ou association : architectes sans frontières, Yes-we-camp et Just, qui a des « régisseurs sociaux » qui viennent faire des réparations et sont efficaces. Les squatters ne sont pas relogés. Dans une ancienne aciérie, squattée, avec un seul point d’eau, les élèves ont pu construire une salle d’eau qui est toujours présente.
A Mayotte, Cyrille Hanappe et son agence interviennent de façon différente. A Mayotte, il y a beaucoup de bidonvilles et un bailleur social qui ne peut loger ceux qui y habitent. Pour améliorer leur habitat, il faut d’abord travailler sur l’espace public avec les habitants du quartier : des cheminements sécurisés, évitant les glissements de terrain et permettant le passage d’une brouette et la collecte des ordures. Il faut aussi installer des réseaux (alimentation en eau potable et évacuation des eaux usées), des aménagements extérieurs et de petits équipements publics (des farés qui sont des lieux de rencontre ou des abris en cas de cyclones).
Ils ont aussi répondu à un appel d’offre du PUCA « un toit pour tous » en proposant des maisons neuves qui sont construites après la mise en place des réseaux. Elles sont conçues pour accueillir des gens ne pouvant pas payer plus de 100 à 150 €/mois. Mais, ce programme est en panne.
Témoignages
• Tomasz, architecte en Guyane et compagnon bâtisseur. En Guyane, l’habitat indigne et dégradé est très important. L’intervention consiste à accompagner des auto-constructions ou auto-réhabilitations, en utilisant des matériaux locaux et en s’appuyant sur les techniques locales de construction et en étant confronté à des difficultés : 25 ethnies différentes et des localisations difficiles à atteindre et à approvisionner à travers la forêt. Les opérations sont financées jusqu’à 70 % par l’ANAH, mais il y a des problèmes d’assurance
• Association Réfléchir et agir en Occitanie : création d’une foncière pour intervenir, en milieu rural dans les centres-bourgs ou centres-villes où l’on trouve du logement ancien dégradé et passoire thermique, et, avec la volonté d’être frugal. La foncière permet de rassembler les projets, de mutualiser et de trouver un opérateur.
• Michèle indique qu’en habitat participatif, de nombreux collectifs vont s’engager en milieu rural, en reprenant des bâtiments dégradés, souvent abandonnés pour en faire des logements. Mais un collectif ne peut recevoir les aides de l’ANAH, ce qui pose problème. Le groupe « Hameaux légers » propose de l’habitat démontable et réversible est en discussion avec le Ministère de l’agriculture pour maintenir aussi de l’activité agricole.
Des précisions sur le relogement des habitants : Les propositions de relogement viennent des acteurs publics. La SIFAE n’achète pas de pavillons à des propriétaires qui ne relogent pas les habitants présents.
Marcela Conci qui au sein d’un CAUE accompagne des communes, pose la question du point de départ de la relation entre la SiFAE et les communes : la SIFAE peut être contactée par une commune ou par un CAUE. Le potentiel du dispositif BRS (Bail Réel Solidaire) peut déjà être évalué par la SIFAE (une seule opération réalisée avec BRS) : un montage très approprié qui garantit qu’on a affaire à un propriétaire occupant, mais pour qu’il puisse fonctionner, il faut que le prix de revente ait un écart supérieur à celui du marché classique. Sinon, l’achat en pleine propriété est plus attractif. Il ne peut donc fonctionner que si le prix du foncier est peu cher et des travaux peu importants.
Les architectes n’ont pas le droit de construire eux-mêmes. Pour pouvoir agir en direct, il faut créer une entité en conformité avec la loi, comme l’association présentée par Cyrille Haneppe et qui permet la participation.
Frugalité et lutte contre l’habitat délabré ou indigne
Le manque de moyen des occupants de ces logements oblige à limiter les travaux au strict nécessaire et à réfléchir à l’usage, aux consommations que cet usage entraine et là l’entretien des logements réhabilités.
La place de l’architecte est pour cela cruciale et Cyrille Hanappe confirme que les étudiants en architecture sont de plus en plus tentés par cet enseignement basé sur la recherche et l’action et sur le thème de la réhabilitation des bâtiments dégradés.
Ressources
Le film de la Fondation pour le logement qui présente son éclairage sur l’état du mal-logement en Île-de-France
Et ci-dessous, retrouvez le support visuel de la présentation.
Le groupe thématique Réhabilitation frugale se fixe pour objectif de démultiplier nos expériences en la matière en partageant l’analyse de projets pris dans leur contexte global de réalisation. Nous nous réunissons, en visio, le dernier mardi des mois pairs, de 18h à 19h45 autour de cas concrets avec leurs acteurs qui nous parlerons de leurs motivations et des freins rencontrés; et des interventions ponctuelles de spécialistes sur une thématique choisie pour appréhender les phénomènes en jeu. Vos propositions de projets sont les bienvenues! Pour participer et recevoir toutes nos actualités inscrivez-vous : Réhabilitation frugale
