RdV Réhabilitation frugale #4 : Le quotidien d’un (a)ménageur de centre historique : prendre soin du déjà là au service de toutes et tous

avec inCité Bordeaux Métropole Territoires, aménageur, constructeur et bailleur social

mardi 21 novembre 2023

inCité Bordeaux Métropole Territoires est une Société d’Economie Mixte qui produit et gère un patrimoine de logements sociaux et de locaux d’activités. Elle consacre également son activité d’aménageur à la ville habitée, la ville déjà constituée. Depuis 2002, elle mobilise la panoplie complexe des outils opérationnels pour produire la ville sur la ville, tant dans un centre ancien d’une métropole que dans un centre ancien d’une ville moyenne Action Cœur de Ville ou un centre ancien d’une Petites Villes de demain.

Une équipe d’inCité, composée d’Anne Boyer, Stéphanie Ortola, Frédéric Gleyze, complétée par l’architecte Thomas Hus, nous ont fait visiter les coulisses de réhabilitations frugales, pour illustrer la production de logements de qualité accessibles, d’équipements mutualisés (bicycletterie…)

« Nous vous présenterons comment, en plein cœur du centre historique, nous menons nos opérations de réhabilitation en chaux-chanvre, en isolation paille, comment retrouver confort, air et lumière, été comme hiver, comment lutter contre l’habitat indigne, traiter les copropriétés dégradées, … et plus globalement de la nécessité de porter un regard multicritères sur le bâti ancien, à la fois énergétique, technique, structurel et patrimonial pour tirer le meilleur parti de ce qu’il peut offrir toujours au bénéfice des habitants et usagers »

Les intervenants nous ont présenté quelques interventions de réhabilitation des bâtiments et des quartiers anciens.
InCité est une entreprise publique crée, il y a plus de 60 ans, pour requalifier le centre historique de Bordeaux. Née de la SBUC, crée par la Ville de Bordeaux avec un rôle d’aménageur, constructeur et bailleur, elle a étendu son champ d’action, à l’animation de dispositifs d’amélioration de l’habitat, au développement de services de proximité et à d’autres collectivités locales de Nouvelle Aquitaine et d’Occitanie, dont Toulouse.
C’est une société d’économie mixte qui a plus de 2000 logements locatifs et aussi des commerces et

Les problématiques

• Prendre soin du déjà là, bâtiments et populations
• Améliorer l’habitat et la qualité d’usage, et reloger dans le quartier
• Préserver les centres anciens en en valorisant les qualités patrimoniales
• Agir avec humanité, dans le dialogue, en toute transparence
• Prendre en compte l’intérêt général
• Développer le « confort résidentiel urbain », en proposant des espaces extérieurs de qualité, qu’ils soient publics, partagés ou privatifs des locaux tertiaires en gestion. InCité possède une foncière.

Moyens d’action

Grâce à ses statuts, InCité peut jouer différents rôles. L’objectif est le logement pour tous, basé sur un éventail d’offres adaptées dans le but d’obtenir des loyers privés conventionnés, sociaux ou libres, permettant le maintien de la population fragile du quartier. Actuellement, InCité impose un ratio de 35 % de logements sociaux, dès qu’un bâtiment comporte au moins 3 logements, et favorise les petits logements.

Sa « boite à outils » du renouvellement urbain est complète et complexe.

• Une expertise qui permet de conseiller et d’encadrer. L’équipe chargée d’un territoire urbain, effectue un travail de veille foncière et évalue l’état du bâti. Cela lui permet de pouvoir analyser un projet, de discuter avec tous les acteurs, acquéreur, ABF, notamment, de faire modifier ou produire une programmation et d’arriver à un avis commun et partagé.

• Un rôle d’animateur. La gestion d’opération telles que :
– Les OPAH, Opérations Programmées pour l’Amélioration de l’Habitat, dispositif mobilisé pour améliorer l’habitat (notamment locatif social) et le cadre de vie de cet habitat (services de proximité). C’est un outil de réhabilitation du parc immobilier bâti. Il permet d’allouer des aides aux propriétaires occupants et aux propriétaires bailleurs qui souhaitent réaliser des travaux dans le logement qu’ils occupent ou qu’ils destinent à la location. Les aides sont conditionnées au respect d’un certain nombre de critères. C’est un dispositif d’accompagnement et de concentration d’aides financières. Il est destiné à inciter et accélérer la rénovation de l’habitat dans le périmètre du centre historique, mais aussi aux zones périurbaines et rurales. Il s’applique aux logements ou immeubles occupés à titre d’habitation (résidence principale) après travaux, aux logements occupés ou vacants.
– L’OPAH RU est une action déployée sur 5 ans (2020-2025), visant à la réhabilitation des logements anciens (immeubles et maisons individuelles privés) situés dans un périmètre défini.
– Les PIG (Projet d’Intérêt Général): outil facilitant la réalisation de projets d’ouvrage, de travaux ou de protection présentant un caractère d’utilité publique à l’État de faire prévaloir un intérêt public supérieur sur les règles locales d’urbanisme et de construction.

• L’usage de procédures contraignantes : Les DUP ORI ou DUP Aménagement, les SDS inclus dans des PLU ou PSMV.
– L’Opération de Restauration Immobilière (ORI) consiste en des travaux sur un ou plusieurs immeubles en vue d’en améliorer les conditions d’habitabilité. Elle peut être engagée par une collectivité publique ou un ou plusieurs propriétaires. Elle doit faire l’objet d’une enquête publique.
– L’enquête de déclaration d’utilité publique (DUP) formule des conclusions favorables ou non sur le projet.

• La maîtrise du foncier, en achetant des parcelles de façon adaptée, de façon à permettre un vrai
recyclage du foncier.

• L’accompagnement des occupants. Lors d’opération, InCité peut assurer un relogement provisoire, temporaire ou définitif d’habitat.

Des problèmes à résoudre

Les copropriétés dégradées sont généralement des immeubles entrés dans une spirale de dégradation bien décrite par InCité (voir ci-dessous). Elle intervient souvent après des achats de marchands de biens qui divisent un immeuble et ses appartements de façon abusive. Les lots sont ensuite revendus trop chers et les acquéreurs ne disposent plus des sommes nécessaires pour engager des travaux.
Il faut d’abord stabiliser la copropriété, puis avoir une approche globale et multicritères basés sur la recherche de qualité, sur des connaissances techniques et un objectif d’économies d’énergie, sur la prise en compte de la dimension patrimoniale de ces biens. Cette dimension n’est pas réplicable (non renouvelable) et il faut la combiner aves les trois autres critères.

Dans un premier temps, InCité intervient auprès des copropriétés en :

• Établissant un diagnostic multicritère à partir de visites et relevés dont un diagnostic structure, si cela paraît nécessaire ou s’il s’agit d’une opération de lutte contre l’Habitat indigne (LHI) ;
• Mobilisant les copropriétaires, le syndic et le conseil syndical ;
• Accompagnant les assemblées générales et, si nécessaire, la mise en place d’un nouveau syndic;
• Mettant à jour le règlement de copropriété ;
• Aidant la copropriété à définir un programme prévisionnel de travaux ;
• Réalisant et présentant un plan de financement prévisionnel;
• Ensuite, InCité peut intervenir dans les étapes projet, montage financier et réalisation.

A l’étape Projet, en :

• Aidant à la sélection des maîtres d’œuvre (MOE) et à la consultation des entreprises ;
• Intervenant auprès des administrations : Dépôt demande d’autorisation d’urbanisme ; vérification de la prise en compte des prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), du service départemental d’Incendie et de Secours (SDIS) ;
• Accompagnant les assemblées générales où sont votés le choix de la MOE, le programme définitif de travaux, l’acceptation des devis ;
• Vérifiant la prise en compte des audits thermique et structure.

Pour le montage financier, en :

• Recherchant des financements (avances subventions, prêts pour reste à charge, collectif et/ou individuel, …), constituant et déposant les dossiers de demande de subventions auprès de Bordeaux (Ville + Métropole), ANAH, Réseau coopératif PROCIVIS, …
• Actualisant le plan de financement, lançant les appels de fond et les acomptes à verser aux artisans, puis en vérifiant les factures finales.

Lors des travaux, InCité :

• Planifie les interventions de chaque artisan ;
• Participe aux réunions de travail avec la MOE ou l’architecte pour suivre l’évolution du chantier (aléas, approvisionnement matériaux, retards pris, …) et visite le chantier ;
• Aide au relogement des habitants ;
• Dépose en mairie la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

Les exemples présentés

L‘îlot BOUQUIERE – BUHAN : Intervention permettant à l’îlot de respirer et à améliorer l’habitat dans 7 immeubles mitoyens en libérant une grande cour intérieure, en créant une terrasse en toiture et un espace associatif (une bicycletterie).

La place MOULINIE : une place créée à la place d’un parking, des obligations de travaux pour des logements privés et création de logements sociaux.

L’îlot KLEBER – LAFONTAINE – GINER DE LOS RIOS : Curetage du cœur d’îlot ; InCité a eu le rôle de maître d’ouvrage et préempté un ensemble bâti à la suite de sa veille foncière qui a mis en évidence l’action d’un acquéreur qui commençait des travaux sans être encore propriétaire et voulait conserver des appentis insalubres ; deux maisons, une réhabilitée et une neuve, en accession sociale à la propriété ont été créées (DAUPHINS Architectes), en utilisant des matériaux biosourcés et en soignant le confort d’été. Mais le coût des travaux est élevé (2940 €/m2) et il a été difficile de trouver une entreprise se chargeant de la mise en œuvre de la paille en remplissage de l’ossature en bois et former le bureau de contrôle.
– 2-54 rue Lafontaine (copropriété dégradée)
– 76, rue Kléber (deux maisons en accession sociale dans le centre ancien)

Un immeuble, 68 rue KLEBER : 1 copropriété dégradée de 13 logements. L’état des lieux (EDL) montrait que l’immeuble n’était pas conforme aux normes de confort et d’habitabilité. Il a fait l’objet d’une réhabilitation (Vincent GEOFFROY architecte), globale et performante thermiquement, avec des isolants biosourcés en laine de bois. Une ORI a été décidée et InCité a eu le portage d’une partie des lots dans le cadre de la concession d’aménagement et l’opération a été accompagnée par l’OPAH RU CD. On a pu supprimer de l’habitat indigne, aérer le cœur d’îlot et créer des espaces partagés par la copropriété grâce à 64 % de subventions et un accompagnement long, de 2018 à fin 2025 et en utilisant des procédures successives dont un arrêté de péril imminent puis ordinaire en 2021 et un arrêté d’infraction au RSD. Du relogement a été nécessaire, en 2022 et 2023.

Une copropriété dégradée, 130 cours Alsace et Lorraine, de 9 logements (Thomas HUS architecte): Elle a fait l’objet de différents arrêtés LHI depuis 2005, d’un arrêté de péril ordinaire en 2019 et d’un arrêté d’infractions au RSD et de sécurité des équipements communs en 2020. L’opération est accompagnée dans le cadre de l’OPAH RU CD, sous DUP ORI et OPAH RU CD (Copropriétés Dégradées). La fin des travaux est prévue fin 2025. Il y a eu un curetage de fond de parcelle et du relogement en 2022 et 2023. Les escaliers ont été remis en état et sécurisé, tous les réseaux ont été revus (vérifiés, repris, créés, selon les cas). Des reprises structurelles étaient nécessaires (agrafes, poutres et poteaux métalliques).

Création d’un pôle entrepreneurial d’économie sociale et solidaire, rue Causserouge : Pour pallier un déficit d’emplois et une sur-représentation des commerces, il a été décidé de créer « un lieu intermédiaire entre pépinière d’entreprise et le marché libre, orienté vers l’innovation sociétale et environnementale ». Les financeurs sont nombreux : Ville de Bordeaux, Bordeaux Métropole, ANRU, Europe (FEDER), Conseil Régional « Bâtiment du futur », InCité. L’opération a été relativement rapide : acquisition du bâtiment en décembre 2020 et livraison en 2022. Les architectes sont Roger et Gayet. Un patio arboré est créé en rez-de-chaussée, ainsi qu’une terrasse en R+1. Il est créé un espace coworking et cantine, un espace accueil avec de petites salles de réunion, un espace de vente pour l’artisanat, des bureaux privatifs ou partagés, 4 logements. L’emploi d’un enduit intérieur chaux-chanvre apporte un peu d’isolation et permet de limiter le risque de condensation au droit des ponts thermiques de plancher : on ne peut supprimer le pont thermique, mais il est réduit de 0,2 W/m.K. Il garde de l’inertie, bien utile en été. Néanmoins, le niveau BBC Rénovation est atteint. Il est installé une chaudière et une PAC sur air extrait : du froid reste nécessaire pour garantir le confort d’été du dernier étage.

Pour chaque opération, un objectif de frugalité

Cet objectif n’est pas toujours facile à tenir, car le coût des matériaux et les pratiques des artisans et même des bureaux d’étude ne la facilitent pas toujours. Pourtant, un certain nombre d’exemples montre que c’est possible. C’est notamment le cas du dernier exemple :

– Respect du déjà là avec très peu de modifications de volumes et d’agencements existants et préservation des cloisons et menuiseries existantes ;
– Plutôt que de renforcer via des systèmes de poteaux/poutres la structure porteuse du bâtiment existant, choix de limiter le nombre de personnes (classement ERP 5ème cat) et mise en place d’une détection incendie ;
– 2 300 €/m² de coût de travaux de réhabilitation, pour un bâtiment de 540 m².

Un très grand merci à inCité et à Thomas HUS architecte pour cette riche présentation !

Ressources

Pour le logement et l’habitat :
– Le centre de ressources des outils de l’aménagement proposé par le Cerema
– La liste des dispositifs programmés proposés par l’Anah

Pour les îlots dégradés :
– Le Guide de la reconquête des ilots dégradés réalisé par le Ministère de la Cohésion des territoires
et des relations avec les collectivités territoriales (Action Cœur de Ville) en septembre 2020

Pour les OPAH :
– Audrey LEBEAU, Pierre-Olivier DERRO et ADDEN Avocats. Fiche outil L’opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), Editions Cerema juin 2021

Contacts
InCité et Cerema Territoires et Ville

Textes de référence
• Loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 dite Loi d’orientation pour la ville : art. 13 – Chapitre III
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) : Articles 5 ; 157 ; 159
• Code de la construction et de l’habitation : L. 303-1 ; L. 321-1
• Code de l’urbanisme : L. 300-2
• Circulaire du 1er juin 1977 relative à l’amélioration de l’habitat (JORF du 28 juillet 1977 p. 3950, non publiée sur circulaires.legifrance.gouv.fr)
• Circulaire n° 2002-68 du 8 novembre 2002 relative aux opérations programmées d’amélioration de l’habitat et au programme d’intérêt général (BO min. Equip. n° 2002/22 – NOR : EQUU0210186C, non publiée sur circulaires.legifrance.gouv.fr)

Récapitulatif de quelques sigles et acronymes

ACTION COEUR DE VILLE
Élaboré en concertation avec les élus et les acteurs économiques des territoires, plan « Action cœur de ville » vise à faciliter et à soutenir le travail des collectivités locales, à inciter les acteurs du logement et de l’urbanisme à réinvestir les centres-villes, à favoriser le maintien ou l’implantation d’activités en cœur de ville afin d’améliorer les conditions de vie dans les villes moyennes.

CD
Copropiété Dégradée

CONCESSION D’AMENAGEMENT
La concession d’aménagement est un contrat entre une personne publique (le concédant) et un aménageur public ou privé (le concessionnaire). Par ce contrat, la personne publique à l’initiative de l’opération d’aménagement délègue l’étude et la réalisation de celle-ci à un aménageur public ou privé.

EPCI
Etablissement public de coopération intercommunale. L’EPCI obéit au principe de spécialité : à la différence d’une collectivité territoriale, il ne dispose pas d’une vocation générale sur son territoire.

EPF
Etablissement Public Foncier

FONCIERE
Une entreprise qui détient un parc immobilier en vue de le valoriser et/ou de le commercialiser. Cette société constitue et fait fructifier un portefeuille immobilier en le louant ou en l’exploitant.

LHI
Lutte contre l’habitat indigne

OPAH
L’opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) est un outil de réhabilitation du parc immobilier bâti. Elle vise à améliorer l’offre de logements (surtout celle des logements locatifs) et à maintenir ou développer les services de voisinage.

ORI
Opération de Restauration Immobilière

PETITES VILLES DE DEMAIN
https://agence-cohesion-territoires.gouv.fr/petites-villes-de-demain-45

PIG
Projet d’Intérêt Général

RECYCLAGE FONCIER
Acquerir, requalifier, gérer, puis recéder un foncier

RU
Rénovation Urbaine

SDS
Secteur de Diversité Sociale

SEM
Société d’Economie Mixte

Et ci-dessous, retrouvez le support visuel de la présentation.

---

Le groupe thématique Réhabilitation frugale se fixe pour objectif de démultiplier nos expériences en la matière en partageant l’analyse de projets pris dans leur contexte global de réalisation. Nous nous réunissons, en visio, tous les 3ième mardi du mois environ, de 18h à 19h45 autour de cas concrets terminés ou en cours d’élaboration avec leurs acteurs qui nous parlerons de leurs motivations et des freins rencontrés; et des interventions ponctuelles de spécialistes sur une thématique choisie pour appréhender les phénomènes en jeu. Vos propositions de projets sont les bienvenues! Pour participer et recevoir toutes nos actualités inscrivez-vous : Réhabilitation frugale